לא כל משכיר ממהר לתקן תקלה בדירה שכורה. מה הם הסעדים החוקיים העומדים לרשותו של השוכר?
הרב אהרן פלדמן, המכון למשפטי ארץ, עפרה
אחד הסכסוכים הנפוצים בתחום שכירות דירות, הוא כאשר ישנה תקלה משמעותית בדירה, המקשה על השוכר להתגורר בה, והמשכיר אינו מתקן את התקלה.
נקדים ונאמר, שהמשכיר אינו חייב לתקן את כל התקלות שבדירה המושכרת. השולחן ערוך (חו"מ שיב, יז) קובע שהמשכיר אחראי רק לתיקונים שהם 'עיקר גדול בישיבת הבתים' ו'מעשה אומן', דהיינו שתקלה זו גורמת לדירה להיות בלתי ראויה למגורים (על פי הסטנדרט הנהוג באותו מקום ובאותה תקופה), וכן שלצורך תיקון כזה נהוג להזמין איש מקצוע.
תיקונים שאינם גורמים לדירה להיות בלתי ראויה למגורים או שלא נהוג לשכור איש מקצוע כדי לטפל בהם (כגון החלפת נורה) אינם באחריות המשכיר.
אף שיש פוסקים החולקים על השולחן ערוך, המנהג הרווח במדינת ישראל תואם את דברי השולחן ערוך, וכך הדין גם לפי החוק הישראלי.
כאשר השוכר הזמין איש מקצוע לתקן את התקלה, הוא יהיה רשאי לקזז מדמי השכירות חלק מעלות התיקון. דין זה מבוסס על "דין נהנה", לפיו כל אדם שהסב הנאה ממונית לחברו זכאי לתשלום עליה.
לגבי הסכום לו זכאי המשכיר כהחזר, יש להבחין בין שני מצבים:
אם השוכר הודיע למשכיר על התקלה, והמשכיר משתהה בתיקונה זמן בלתי סביר - רשאי השוכר להזמין איש מקצוע שיטפל בתקלה, ובכל מקרה יהיה זכאי להחזר על העבודה כפי המקובל בשוק, כדין 'יורד ברשות'.
אם השוכר לא הודיע למשכיר על התקלה, יהיה השוכר זכאי להחזר בגובה ההוצאות שהיה המשכיר מוציא לצורך תיקון התקלה בלבד. לכן, למשל, אם המשכיר יכול היה לתקן את התקלה בעצמו והשוכר הזמין בעל מקצוע – השוכר יקבל החזר רק על החלקים.
בכל מקרה כדאי לשוכר לשמור תיעוד על סוג התקלה והתיקון, וקבלה על הסכומים ששילם. כמו כן, כדאי לשוכר לקבל הצעות מחיר מכמה בעלי מלאכה, כדי שיידע מהו מחיר השוק.
כשהמשכיר צריך היה לתקן והתרשל במילוי חובתו, הרי שהפר את ההסכם בין הצדדים. התרשלות זו גרמה נזק לשוכר: הוא רצה לשכור דירה תקינה ושמישה, ולמעשה קיבל דירה מקולקלת. בנוסף לכך, דמי השכירות שנקבעו בהסכם היו עבור דירה תקינה ולא עבור דירה מקולקלת, ומתוך הנחה שאם יהיו תקלות - המשכיר יטפל בהן. לכן זכאי השוכר להפחתה מדמי השכירות (עמק המשפט - שכירות עמ' תלו-תלז).
לגבי שיעור ההפחתה, זו תהיה לפי ירידת ערך הדירה בשוק הדירות המושכרות, ובהתאם למשך הזמן שהתקלה לא טופלה.
פעולה נוספת, קיצונית יותר מאשר הפחתת דמי השכירות, היא ביטול השכירות כולה על ידי השוכר. האם פעולה זו מוצדקת?
עצם קיומה של תקלה אינו מהווה עילה לביטול ההסכם. למשכיר עומדת הזכות לתקן את התקלה ולהעמיד דירה ראויה לשימוש, כפי שהתחייב (שו"ת הרא"ש צו, ו), ואף כאשר המשכיר אינו מתקן - הרי השוכר יכול לתקן בעצמו ולקזז מדמי השכירות.
עם זאת, כאשר התרשלות המשכיר מעמידה את השוכר במצב בלתי סביר, זכותו לבטל את הסכם השכירות. נציג שלוש דוגמאות למצבים כאלו:
הראשונה, כאשר השוכר יאלץ להוציא הוצאות מכיסו לצורך התיקונים, בלי שיוכל לקזז מדמי השכירות, כגון ששילם את דמי השכירות מראש (מגן האלף אורח חיים תלז, ג).
דוגמה שנייה היא כאשר המשכיר מפר באופן סדרתי את חובתו לתקן את התקלות בדירה, אז תתקבל טענת השוכר שההסכם הופר, ולכן זכותו לבטלו (על פי שו"ע חו"מ שו, ח).
דוגמא שלישית היא כאשר אי אפשר לתקן את התקלה בזמן סביר, והיא מקשה מאוד על השוכר (מגן האלף או"ח תלז, ז). במקרה זה, כמו שני קודמיו, ניתן לבטל את הסכם השכירות.